최근 부동산 가격의 급락으로 인해 많은 사회적 문제들이 발생하고 있다. 그 중에서 서민들에게 가장 피부에 와닿는 문제는 전세사기이다. 전세사기란 넓게는 집주인에게 지급한 전세금을 돌려받지 못하는 것을 말하지만, 좁게는 처음부터 전세권자로부터 전세금을 지급받은 후 돌려주지 않을 목적으로 전세계약을 체결하는 사기 범행을 말한다.

전세사기 피해의 경우 피해회복을 위해서는 시간 싸움이므로 각각의 유형에 알맞은 법적 처분을 빠르게 접근할 필요가 있다.

형사상 사기범행에 이르는 정도가 아닌 경우에는 계약 만료 전 내용증명, 계약 만료 직후 임차권등기명령신청 및 보증금반환청구, 확정판결 이후 강제집행의 방법으로 해결을 해야 할 것이고, 형사상 전세사기범행을 당한 피해자의 경우에는 민사청구와 형사고소를 동시에 진행하며 기타 파악 중인 집주인의 개인재산과 연관된 인물들의 소재파악을 하는 것이 무엇보다 중요하며, 반드시 법률전문가와 직접 소통하며 사건을 진행해야 한다.

실제 전세사기 사건 관련 판례(대법원 2018도10779 판결 등)를 보면, 임대인이 계약 당시 임차인의 보증금 반환 능력이 없거나, 이를 반환할 의사가 없음에도 불구하고 마치 그러한 능력과 의사가 있는 것처럼 가장하여 계약을 체결하였다면, 이는 기망행위로 인정된다.

또한 임차인은 이러한 기망행위에 속아 계약을 체결하고 보증금을 지급했으므로, 처분행위와 인과관계 또한 명백하게 성립된다.

특히 법원은 임대인이 기존에 선순위 담보권 설정 등의 사실을 알고도 이를 고지하지 않은 경우에도 중요한 사항에 대한 고지의무 위반으로 기망행위로 판단하고 있다(대법원 2021도16472 판결 등).

따라서 임대인이 자신의 재정적 상황이나 담보 설정 상황을 고의로 은폐하거나 사실과 다르게 진술한 경우, 이는 명백한 사기죄로 처벌을 받을 수 있다.

소위 몇몇 전세왕들의 사기범행이 사회적으로 큰 이슈가 되면서 정부차원에서도 전세사기 피해복구 제도를 만들었으나, 이는 저리의 대출과 소액의 지원 뿐 문제의 근본원인이나 피해의 전부회복에는 턱없이 부족하다.

무엇보다 중요한 것은 피해의 예방이므로 전세계약의 체결 당시부터 판례에서 인정하는 법률전문가로부터 계약에 대한 법률검토를 받는 것을 추천한다.

법무법인 태림 주세형 변호사