전세사기는 전세 제도를 악용해 세입자의 전세금을 가로채는 범죄 행위를 말하는데, 크게 ① 실제로는 존재하지 않는 부동산을 계약하는 허위 매물 계약 유형, ② 여러 사람과 동시에 전세 계약을 맺어 전세금을 받아내는 이중 계약 유형, ③ 임대인이 이미 많은 부채를 가진 상태에서 집을 전세로 놓고 전세금을 받아 챙긴 후 파산 신청을 하는 유형, ④ 전세가가 매매가에 근접하거나 동일하게 설정되어 새로운 세입자를 유치하면서 기존 세입자의 보증금을 돌려주는 방식으로 집값 하락의 위험을 세입자에게 전가하는 유형으로 나눠볼 수 있다. 

최근 집값과 전셋값 왜곡이 심화되면서 ③번과 ④번 유형의 피해를 입고 법률상담을 찾아오는 의뢰인들이 많아지고 있는데, 그들 중 몇몇은 전세 기간이 종료되지 않은 경우도 있었다. 그들은 “전세 기간이 종료될때까지 기다려 소송을 진행해야 하는 거냐, 그때까지 기다렸다가는 그나마 있는 임대인의 자산을 확보하지 못하는 것 아니냐”라며 걱정하기도 한다. 그러나 전세사기가 의심되는 경우, 임대인이 전세 기간 종료일에 보증금을 지급하지 못할 것이 추정되는 경우 전세 기간이 종료될 때까지 기다릴 필요가 없다. 

민사소송법 제251조는 ‘장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다’라고 규정하고 있다. 그렇다면 어떠한 경우 ‘미리 청구할 필요’가 인정되어 전세 기간 종료일 전에 소송을 할 수 있는지 유의해야 할 필요가 있다.

일반적으로 판례는, ‘장래 이행의 소가 적법하기 위해서는 청구권 발생의 기초가 되는 법률상․ 사실상 관계가 변론종결 당시 존재하여야 하고, 그 상태가 계속될 것이 확실히 예상되어야 한다’고 하고, ‘미리 청구할 필요가 있는 경우라 함은 이행기가 도래하지 않았거나 조건 미성취의 청구권에 있어서는 채무자가 미리부터 채무의 존재를 다투기 때문에 이행기가 도래되거나 조건이 성취되었을 때에 임의의 이행을 기대할 수 없는 경우를 말한다’고 하여 미리 청구할 필요에 관한 일반적 법리를 제시하고 있다(대법원 2000. 8. 22. 선고 2000다25576 판결 등 참조).

따라서 ‘임대인의 개인 부채가 증가하여 임대인의 재정상태가 불안정하다는 점, 임차목적물에 근저당권 설정이 증가하였다는 점, 임차목적물이 경매 진행될 우려가 있다는 점’ 등의 이유로 임대인이 전세 기간 종료일에 전세보증금을 반환하지 못할 사정이 있다는 것을 입증할 수 있다면 세입자는 전세 기간이 끝나지 않았더라도 전세금 반환 청구 소송을 제기하여 권리를 보전 받을 수 있다.

전세보증금을 미리 청구하는 것은 보증금 반환이 불확실하거나 문제가 발생할 가능성을 사전에 대비하기 위한 중요한 전략일 수 있다. 따라서 자신이 전세사기의 피해자라는 생각이 든다며 신속히 변호사의 상담을 통해 적절한 대응이 필요하다.

법무법인 태림 고양 분사무소 서영은 변호사